¿Qué es la condena inversa?

El gobierno tiene el poder de tomar propiedad privada para uso público. Cuando lo hace, la ley exige una compensación justa. El problema es que las agencias gubernamentales no siempre pagan y, a veces, dañan o destruyen propiedades sin reconocer sus acciones.

Ahí es donde la condena inversa se vuelve relevante para los propietarios. Cuando una agencia gubernamental toma, daña o destruye su propiedad sin pasar por el proceso formal de expropiación, tiene derecho a solicitar una indemnización.

A continuación, explicamos qué es la condena inversa, cómo afecta a los propietarios y qué es lo que puede recuperar.

Thorsnes Bartolotta McGuire ha representado a propietarios contra agencias gubernamentales durante más de cuatro décadas. Llame (619) 236-9363 para hablar hoy con un abogado de condena inversa.

¿Qué significa la condena inversa?

El significado inverso de la condena proviene de un principio constitucional básico: el gobierno debe pagar por la propiedad privada que toma o por los daños causados por el uso público. Si no lo hace, el propietario puede presentar una demanda legal para obtener una indemnización.

En lugar de que el gobierno inicie el proceso, el propietario inicia el caso. Le está pidiendo al tribunal que reconozca que ya se ha producido una apropiación o un daño y que exija el pago correspondiente.

Estas reclamaciones pueden derivarse de una variedad de acciones gubernamentales, que incluyen:

• Daños físicos causados por proyectos públicos, como inundaciones o deslizamientos de tierra;
• Regulaciones que limitan severamente la forma en que se puede usar o acceder a la propiedad; o
• Fallos de infraestructura, incluidos incendios forestales relacionados con servicios públicos.

La diferencia clave de dominio eminente radica en quién actúa primero y quién carga con la carga. En el caso de dominio eminente, el gobierno interpone la acción, notifica y busca adquirir la propiedad pagando una indemnización por adelantado.

En la ley de condena inversa, el gobierno ya ha actuado, o no lo ha hecho, y el propietario debe intervenir. Usted presenta la reclamación y presenta la evidencia de que su propiedad fue robada o dañada sin una compensación justa.

Debido a que probar estas reclamaciones puede ser difícil, muchos propietarios se benefician de contar con un abogado con experiencia en condenas inversas.

¿Cuáles son algunos ejemplos de condena inversa?

Fallo de infraestructura

Una vieja tubería principal de agua debajo de tu calle explota una noche. Miles de galones de agua inundan su propiedad, agrietan los cimientos, erosionan su jardín y dañan la estructura que su familia ha tenido durante décadas. La tubería era de propiedad pública y se mantenía.

Daños por control de inundaciones

El condado construye un nuevo sistema de diques río arriba para proteger un distrito comercial de las inundaciones estacionales. El proyecto redirige el flujo de agua hacia su terreno. Durante la siguiente temporada de lluvias, su propiedad se inunda repetidamente. Los cultivos se destruyen, las cercas se pierden y la tierra que tardó años en cultivarse es arrastrada por el agua.

Daños relacionados con los servicios públicos

Las líneas eléctricas que atraviesan las colinas cercanas a su propiedad son propiedad y están mantenidas por una empresa de servicios públicos. Durante una tormenta de viento, el equipo de esas líneas arroja una chispa que provoca un incendio. El fuego se mueve rápidamente. Cuando esté contenido, su hogar habrá desaparecido. El equipo era de ellos y el mantenimiento era su responsabilidad.

Impactos en la construcción

Un proyecto de expansión de la autopista comienza cerca de su propiedad comercial. La excavación necesaria para ensanchar la carretera desestabiliza la ladera adyacente a su edificio. Semanas después de la construcción, un daños por deslizamientos de tierra su estructura y hace que partes de su propiedad sean inutilizables.

Si uno de esos escenarios le suena familiar, su situación puede calificarse como condena inversa. Thorsnes Bartolotta McGuire se ha recuperado 2000 millones de dólares para propietarios en disputas con entidades gubernamentales. Llame (619) 236-9363 a hable con un abogado sobre lo que le pasó a su propiedad.

¿Necesito probar que el gobierno actuó de manera negligente?

No. La condena inversa es una demanda de responsabilidad objetiva. Esto significa que no tiene que demostrar que el gobierno fue imprudente o culpable al causar el daño. La cuestión clave es si su propiedad sufrió daños o se destinó a uso público, no si el gobierno tuvo la intención de causar el daño o actuó de manera negligente.

Por lo tanto, para respaldar una reclamación de condena inversa, debe establecer cuatro cosas:

1. Titularidad: Tiene una participación accionable en la propiedad.
2. Acción gubernamental: Una entidad gubernamental participó sustancialmente en un proyecto público, como la planificación, la construcción o el mantenimiento.
3. Toma o daño: Su propiedad sufrió daños físicos o una pérdida significativa de valor.
4. Causalidad: El proyecto público fue una causa importante de ese daño.

Nota para los propietarios de propiedades de California: Debe demostrar que el daño fue un riesgo inherente vinculado a la diseño o mantenimiento de un proyecto público, no simplemente un accidente no relacionado con su finalidad pública.

Por ejemplo, si el sistema de drenaje pluvial de una ciudad está diseñado de manera que, de manera predecible, provoque inundaciones en las propiedades cercanas durante las fuertes lluvias, esa inundación puede respaldar una reclamación de condena inversa.

Por el contrario, es posible que una rotura única de una tubería principal de agua causada por un error de construcción aislado no cumpla con los requisitos, ya que no es inherente al diseño del proyecto ni a la función prevista.

¿Qué compensación pueden recuperar los propietarios?

Los propietarios en casos de condena inversa tienen derecho a compensación justa por los costos en los que incurren por las acciones del gobierno. Según las circunstancias, esto puede incluir:

• Valor justo de mercado para propiedades confiscadas directamente, en función de lo que pagaría un comprador dispuesto a hacerlo;
• Disminución del valor por la pérdida de valor de la propiedad causada por inundaciones, acceso restringido, ruido u otros impactos de proyectos públicos;
• Costos de reparación por daños físicos causados por la infraestructura pública, como tuberías rotas, incendios causados por servicios públicos o fallas en el alcantarillado;
• Pérdida de uso e ingresos para los ingresos por alquiler, las ganancias comerciales o el valor razonable del alquiler de una propiedad que se volvió inaccesible o inutilizable; y
• Gastos de reubicación por los costos incurridos en la mudanza cuando los daños hicieron que la propiedad fuera inhabitable o inutilizable.

¿No está seguro de si tiene un caso? Llame hoy mismo a un abogado de condena inversa

Thorsnes Bartolotta McGuire ha representado a propietarios contra agencias gubernamentales desde 1978, recuperándose más de 2000 millones de dólares en veredictos y acuerdos. Nuestra firma ha manejado algunos de los casos de daños a la propiedad más complejos de California, incluido un 136 millones de dólares laudo en un caso de condena contra la ciudad de San Diego.

Si su propiedad fue dañada por un proyecto público y no se pagó ninguna compensación, llame (619) 236-9363 o póngase en contacto con nosotros en línea hablar con un abogado especializado en condenas inversas.