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Cuando se posee una propiedad, se espera tener control total sobre su uso. Sin embargo, el gobierno tiene un poder llamado expropiación forzosa, que le permite tomar terrenos privados para proyectos públicos como carreteras, escuelas o parques. La mayoría de la gente sabe que si el gobierno expropia toda su propiedad, tienen que pagarle por ella. ¿Pero qué pasa si solo toman una parte de su terreno?
Aquí es donde las cosas se complican. Cuando se expropia una parte de su terreno, la porción que conserva podría perder valor porque ahora es más pequeña, de más difícil acceso o menos útil. En el ámbito legal, el dinero que se le debe por esa pérdida de valor se denomina daños por segregación en la expropiación forzosa .
Un proyecto puede parecer menor sobre el papel, pero los efectos en cadena sobre su propiedad pueden ser significativos. Si se está expropiando parte de su terreno, vale la pena que alguien examine de cerca lo que eso significa realmente para usted, tanto ahora como en el futuro. Llame a Thorsnes Bartolotta McGuire al (619) 236-9363 o rellene nuestro formulario en línea para hablar de su situación y saber qué pasos puede seguir.
¿Qué son los daños por segregación en la expropiación forzosa?
Los daños por segregación en la expropiación forzosa se refieren a la pérdida de valor de la porción de su propiedad que aún posee después de que el gobierno expropia parte de ella.
Cuando solo se adquiere una parte de una propiedad, el terreno restante, denominado «remanente», no siempre funciona de la misma manera que antes. Puede ser más pequeño, de más difícil acceso o menos útil para su propósito original. Debido a ello, su valor de mercado puede disminuir.
Los daños por segregación están destinados a compensar esa diferencia. En lugar de pagar solo por el terreno expropiado, el gobierno también debe pagar por el valor reducido de lo que queda.
Situaciones comunes que dan lugar a daños por segregación en expropiación forzosa en California
No toda expropiación parcial resulta en estos daños, pero muchas sí. A continuación, se presentan formas comunes en que un proyecto gubernamental puede perjudicar el valor del terreno que usted conserva:
Pérdida de acceso
El acceso puede ser determinante para una propiedad. Si un proyecto añade una mediana, una barrera o desvía el tráfico, puede resultar más difícil acceder o salir de su propiedad. Para un negocio, esto podría significar menos clientes. Para un propietario, podría implicar rutas más largas y menos convenientes. Incluso si el acceso sigue existiendo, un cambio significativo puede reducir la percepción de valor de la propiedad por parte de los compradores.
Utilidad disminuida
A veces, una propiedad sigue existiendo sobre el papel, pero su función se ve alterada. Por ejemplo, si se expropia terreno del centro de una parcela, esta puede dividirse en secciones irregulares. Una granja podría dejar de ser apta para maquinaria grande. Un lote comercial podría perder la distribución en la que se basaba para sus operaciones.
Pérdida de estacionamiento
El estacionamiento es un factor clave de valor para locales comerciales, oficinas y viviendas multifamiliares. Una pequeña reducción podría no parecer mucho, pero puede cambiar la forma en que se utiliza la propiedad. Menos plazas de estacionamiento pueden llevar a menores ingresos por alquiler, menor afluencia de clientes o problemas de cumplimiento de la normativa de zonificación. Los compradores e inquilinos notan estos cambios rápidamente.
Daños a propiedades dependientes o no contiguas
Algunas propiedades son más valiosas porque funcionan en conjunto. Usted podría poseer dos parcelas utilizadas para un único propósito, como almacenamiento en un lote y operaciones en otro. Si una se ve afectada por una expropiación, la otra puede perder su utilidad o potencial de ingresos. Incluso cuando las parcelas no están una al lado de la otra, su conexión puede seguir afectando el valor total.
Servidumbres y restricciones continuas
En algunos casos, el gobierno no expropia el terreno por completo, sino que impone una servidumbre sobre él. Esto les otorga el derecho a usar parte de su propiedad para servicios públicos, drenaje o acceso. Aunque usted sigue siendo el propietario del terreno, su capacidad para construir, expandir o usarlo libremente está limitada. Estas restricciones pueden reducir lo que un comprador está dispuesto a pagar.
Pérdida de visibilidad
Para las propiedades comerciales, la visibilidad suele estar directamente ligada a los ingresos. Si una nueva estructura, como una barrera acústica, un paso elevado o una carretera elevada, bloquea la vista de su negocio, puede reducir el tráfico y el reconocimiento.
Cambios en la zonificación o problemas de propiedades "no conformes"
Una expropiación parcial puede hacer que una propiedad deje de cumplir las normas de zonificación locales. Por ejemplo, los retranqueos, los requisitos de tamaño de lote o los mínimos de estacionamiento pueden dejar de cumplirse. Si bien aún puede ser posible usar la propiedad, las restricciones en futuras mejoras o expansiones pueden reducir su atractivo en el mercado.
Remanentes antieconómicos
En algunos casos, el terreno restante es simplemente demasiado pequeño o irregular para ser útil por sí solo. Esto a veces se denomina "remanente antieconómico". Si la porción restante no puede ser razonablemente
desarrollada o utilizada, su valor puede caer drásticamente hasta el punto en que conservarla ya no tenga sentido financiero.
Es un error común suponer que el tasador del gobierno tiene la última palabra. Su trabajo es mantener bajos los costos del proyecto. Nuestro trabajo es asegurarnos de que su propiedad sea valorado justamente. En Thorsnes Bartolotta McGuire, hemos dedicado más de 47 años a proteger a los propietarios.
No solo consideramos el terreno que el gobierno expropió; también analizamos el futuro de su hogar o negocio restante. Si el potencial de su propiedad se ha visto truncado, estamos aquí para ayudarle a encontrar el camino a seguir. Póngase en contacto con nuestro equipo hoy mismo en línea o llamando al (619) 236-9363.
¿Cómo se determinan los daños por separación en la expropiación forzosa?
El cálculo de los daños por separación no es una fórmula sencilla. Los tribunales se basan en métodos de valoración, pero el análisis depende en gran medida de las condiciones reales que afectan a la propiedad antes y después de una expropiación.
El enfoque más utilizado se conoce como la regla del "Antes y Después":
- El valor anterior: Este es el valor justo de mercado de la propiedad completa tal como existía justo antes de que se anunciara el proyecto público o se hiciera conocido en el mercado.
- El valor posterior: Este es el valor de la propiedad restante una vez que se ha producido la expropiación y el proyecto se ha tenido en cuenta en el mercado. Esto incluye cualquier cambio en el acceso, la usabilidad, la forma o el potencial de desarrollo.
La diferencia entre estos dos valores representa la pérdida total de valor causada por el proyecto. De esa cifra, se separa el valor del terreno que fue físicamente expropiado. Lo que queda es la medida potencial de los daños por segregación.
¿Son gravables los daños por segregación en expropiación forzosa?
Esta es una de las preguntas más comunes que los propietarios de bienes inmuebles hacen después de una expropiación parcial, y la respuesta depende de varios factores. En general, el IRS no trata los daños por segregación de la misma manera que los ingresos regulares o una venta de propiedad tradicional.
En muchas situaciones, los daños por segregación se consideran una reducción del valor total (o base fiscal) de la propiedad, en lugar de ingresos imponibles inmediatos. En términos prácticos, esto significa que el pago a menudo se aplica para ajustar lo que pagó originalmente por la propiedad. Normalmente no debería impuestos sobre esa cantidad de inmediato. En cambio, cualquier impacto fiscal puede retrasarse hasta que venda la propiedad más adelante y calcule su ganancia o pérdida en ese momento.
Dicho esto, el tratamiento fiscal no es universal. La forma en que se clasifican los daños por segregación puede variar según el tipo de propiedad y su uso. Por ejemplo:
- Vivienda principal vs. propiedad de inversión: Pueden aplicarse reglas diferentes según si la propiedad es su vivienda, un alquiler o una propiedad vacacional.
- Uso comercial: Las propiedades comerciales pueden plantear consideraciones adicionales, especialmente si las estructuras generadoras de ingresos se ven afectadas.
- Daños a las mejoras: Si los edificios o estructuras se ven afectados, el tratamiento fiscal puede depender de si esas mejoras son depreciables a efectos fiscales.
- Terrenos agrícolas: Las granjas y ranchos pueden implicar cuestiones separadas, particularmente si los cultivos son destruidos, cosechados o afectados por la expropiación.
- Tipo de pérdida implicada: No todos los pagos se tratan de la misma manera. Algunas cantidades relacionadas con daños físicos, interrupción de negocios o reubicación gastos pueden manejarse de manera diferente según las normas fiscales.
Un principio general es que los gastos de reubicación a menudo no son gravables, pero incluso eso puede variar según cómo se estructure y documente el pago.
Cuando los daños por expropiación parcial importan, Thorsnes Bartolotta McGuire aporta la experiencia que marca la diferencia
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Hemos recuperado más de 2.000 millones de dólares para nuestros clientes porque sabemos litigar, y nuestros oponentes saben que no presentamos demandas frívolas.
Si el gobierno está planeando un proyecto que afecta su propiedad, no espere a que lleguen los topadoras lleguen. Ya sea que se enfrente a una pérdida de acceso o a una disminución del valor de su propiedad, contamos con el conocimiento y los recursos para maximizar el resultado de su caso.
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