¿Qué es la compensación justa en el dominio eminente?

Tu tierra. Tu hogar. Tu negocio. Entonces, un día, el gobierno decide que necesita su propiedad para la expansión de una carretera, un proyecto de servicios públicos o un plan de reurbanización. La ley les otorga la facultad de confiscarla bajo dominio eminente, pero deben pagarte una compensación justa.

Pero, ¿qué es la compensación justa en el dominio eminente? ¿Quién determina el valor de su propiedad? ¿Y cómo sabes si la oferta es justa?

Las agencias gubernamentales afirman ofrecer una compensación completa, pero la oferta inicial rara vez lo explica todo. Su propiedad es más que un terreno o un edificio. Es una inversión, una fuente de ingresos o una vivienda familiar. Aceptar menos de lo que se le debe no es una opción.

Thorsnes Bartolotta McGuire ha dedicado décadas a proteger a los propietarios de propiedades de California de las expropiaciones injustas del gobierno. Cuando las agencias infravaloran la tierra o intentan reducir las compensaciones, intervenimos. Póngase en contacto con nuestro equipo en línea o llamando a nuestras oficinas al (619) 236-9363.

¿Qué es el dominio eminente?

El dominio eminente permite la el gobierno se apoderará de la propiedad privada para uso público. Esto puede incluir proyectos de infraestructura como carreteras, puentes y aeropuertos, o iniciativas de reurbanización dirigidas al crecimiento económico.

Los propietarios no pueden rechazar el dominio eminente, pero pueden impugnar la cantidad de compensación justa que reciben. La ley exige un pago justo, pero determinar qué es realmente «justo» es a menudo una batalla.

Sin representación legal, dueños de propiedades corren el riesgo de recibir mucho menos de lo que vale su tierra. La primera oferta rara vez es la mejor, y impugnar una valoración injusta es la única forma de garantizar una compensación justa.

¿Qué es la compensación justa?

La definición de compensación justa es simple: los propietarios deben recibir un pago igual al valor total y justo de mercado de su propiedad. Sin embargo, la compensación es más que el precio de la tierra en sí.

La compensación justa debe incluir:

• Valor justo de mercado basado en el máximo y mejor uso de la propiedad.
• Daños a la propiedad restante si la toma afecta a lo que queda.
• Costos de reubicación para propietarios de viviendas o empresas que se ven obligados a mudarse.
• Pérdida de ingresos si la toma afecta a un negocio o propiedad de alquiler.
• Valor de reposición si las estructuras o mejoras existentes deben reconstruirse en otro lugar.

Las agencias gubernamentales suelen basar sus ofertas en evaluaciones anticuadas o incompletas. Sus valoraciones suelen omitir los costos indirectos a los que se enfrentarán los propietarios. Los propietarios suelen preguntarse: «¿qué es solo una compensación?» La respuesta es más que un número: debe reflejar cada pérdida financiera causada por la apropiación del gobierno.

Cómo se determina la compensación justa en el dominio eminente

Determinar qué es una compensación justa en dominio eminente requiere una evaluación legal y financiera de múltiples factores. Si bien el gobierno puede afirmar que ofrece un valor justo de mercado, sus cálculos a menudo no reflejan el verdadero valor de la propiedad.

Los principales factores que determinan la compensación incluyen:

• Comparaciones de mercado. El valor de la propiedad se evalúa en función de las ventas recientes de propiedades similares en el área.
• El mejor y más alto uso. La valoración debe considerar todo el potencial de la propiedad, no solo su uso actual.
• Impacto en la tierra restante. Si el gobierno solo se queda con una parte de una propiedad, se debe tener en cuenta la reducción del valor de lo que queda.
• Gastos de reubicación. Si se debe reubicar una casa o negocio, se deben cubrir todos los costos asociados.
• Pérdidas empresariales. Si una empresa sufre pérdidas financieras debido a la toma, la compensación debe reflejar esos daños.

Las agencias gubernamentales contratan tasadores que suelen preferir la valoración de la agencia. Las valoraciones independientes realizadas por expertos calificados pueden revelar un valor de propiedad mucho más alto.

Las agencias gubernamentales priorizan sus intereses y, a menudo, ofrecen a los propietarios menos de lo que se les debe. Las leyes de propiedad eminente exigen una compensación justa, pero las ofertas iniciales bajas y las tasaciones infravaloradas ponen a los propietarios de tierras en desventaja.

Thorsnes Bartolotta McGuire se opone a las prácticas injustas de dominio eminente, garantizando que los propietarios reciban la compensación que merecen. Póngase en contacto con nuestro equipo en línea o llamando a nuestras oficinas al (619) 236-9363.

Ejemplos de compensación de dominios eminentes

Los escenarios del mundo real pueden ayudar a explicar por qué es tan importante impugnar una oferta injusta. Estos ejemplos de compensación de dominios eminentes demuestran cómo se determina una compensación justa:

El propietario de un negocio pierde una propiedad comercial

Una ciudad planea ampliar una carretera, lo que requiere una parte de una propiedad comercial. La oferta inicial cubre solo el valor del terreno, pero el propietario de la empresa se da cuenta de que no tiene en cuenta la pérdida de ingresos, los gastos de mudanza ni el costo de restablecer las operaciones en una nueva ubicación. Al solicitar una tasación independiente y asesoramiento legal, el propietario demuestra que el valor de la empresa se ha visto gravemente afectado, lo que conlleva una compensación adicional más allá del valor tasado del terreno.

Un propietario enfrenta una pérdida parcial de propiedad

Un condado se apodera de parte de un lote residencial para un nuevo proyecto de servicios públicos, lo que reduce el espacio del patio y bloquea lo que antes era una vista panorámica. La valoración inicial del gobierno solo tiene en cuenta los pies cuadrados ocupados, pero el propietario sostiene que la pérdida también afecta al valor total de la propiedad. Una evaluación más exhaustiva incluye estos daños indirectos, lo que aumenta la compensación para reflejar el verdadero impacto de la apropiación.

Estos ejemplos demuestran por qué los propietarios deben mirar más allá de la superficie de una oferta inicial. Una compensación justa debe tener en cuenta todas las pérdidas, tanto directas como indirectas.

El alivio no monetario no es una opción

Las leyes de dominio eminente exigen una compensación financiera, pero no exigen que el gobierno proporcione tierras de reemplazo o asistencia para la reubicación.

• Los propietarios que se ven obligados a mudarse deben encontrar una nueva casa o negocio por su cuenta.
• El gobierno no garantiza una propiedad de reemplazo de tamaño similar o igualmente deseable.
• Las empresas que se ven obligadas a trasladarse son responsables de reconstruir sus operaciones en otros lugares.

Garantizar la mayor compensación posible es fundamental porque el alivio no monetario no es una opción. Los propietarios nunca deben asumir que la primera oferta será suficiente para cubrir sus pérdidas.

Thorsnes Bartolotta McGuire protege a los propietarios en casos de dominios eminentes

Las agencias gubernamentales tienen abogados y tasadores que trabajan para justificar las valoraciones más bajas. Los propietarios merecen un equipo legal igualmente agresivo para exigir una compensación justa.

Durante décadas, Thorsnes Bartolotta McGuire ha hecho que las agencias rindan cuentas cuando intentan apoderarse de tierras sin pagar todo su valor. Nuestra firma ha obtenido más de 2000 millones de dólares en compensación para los propietarios de propiedades en California.

Cuando el gobierno venga a por tus tierras, tienes derechos. No acepte una oferta sin conocer su valor total. Póngase en contacto con nuestro equipo en línea o llamando a nuestras oficinas al (619) 236-9363.